Cuando queremos impugnar un Acuerdo de la Junta de Propietarios, lo primero que debemos saber es que tenemos que cumplir unos requisitos previos:

-Debemos estar al corriente en el pago de las cuotas vencidas, ya que es requisito imprescindible para poder ejercer la acción de impugnación.

-Además debemos haber salvado nuestro voto, habernos opuesto a dicho acuerdo en la votación.

-Tenemos un plazo de caducidad para ejercitar nuestro derecho. (3 meses ó 1 año si son contrarios a la ley o a los estatutos). Si estuvimos ausentes, debemos observar dichos plazos desde la notificación del acuerdo.

Ahora pasemos a ver cuándo y por qué podemos impugnar un acuerdo

Existen una normas de obligado cumplimiento que la Junta debe observar, con esto nos referimos por ejemplo:

A) La correcta forma de citación de los propietarios para la convocatoria.

B) También hay normas sobre el contenido de dicha convocatoria;

C) Además deben observarse rigurosamente, los requisitos de mayorías requeridas, relativas al quórum necesario para su adopción entre presentes y ausentes en su caso; muy importante es la correcta inclusión del acuerdo obtenido en el acta con los requisitos necesarios, y del mismo modo cumplir los requisitos legales para la necesaria notificación de los acuerdos.

En la Junta de Propietarios se pueden adoptar acuerdos como sabemos de muy variado contenido: acuerdos relativos a nombramientos,  aprobación de plan de gastos e ingresos, presupuestos de

instalaciones o servicios, o sobre obras de reparación, y otros asuntos de interés general para la comunidad. También cabe crear o modificar los Estatutos o adoptar acuerdos relativos a las normas de régimen interno de la comunidad.

Pues bien cada uno de estos asuntos a tratar debe estar perfectamente indicado en el orden del día de la convocatoria, precisando asuntos a tratar, lugar, día y hora; también la normativa exige que se incluya en la convocatoria la relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y se advertirá de la privación en su caso del derecho de voto.

En todo caso, es imprescindible que la convocatoria a Junta se realice por escrito.  La citación para la Junta ordinaria anual se hará, cuando menos, con seis días de antelación, y para las extraordinarias, con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados. Como apuntábamos, la citación se realizará en el domicilio en España que hubiera designado cada propietario y, en su defecto, en el piso o local a él perteneciente o en el tablón de anuncios.  Como decimos todas estas normas son de obligado cumplimiento.

Por otra parte, los acuerdos de la Junta, para que sean válidos se deben adoptar con los quórums que establece el art. 17. Tales quórums diríamos muy resumidamente: 

  1. Un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación para las instalaciones de infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación.
  2. La mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación para la realización de obras, o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o la movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen modificación del título constitutivo, o de los Estatutos.
  3. Las tres quintas partes del total de propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación para el establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general.
  4. Unanimidad total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación, para la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o de los estatutos de la comunidad.
  5. Para los demás acuerdos, bastará la mayoría del total de los propietarios que, a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación; y, en segunda convocatoria, serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

De modo que cuando no se observen estas normas tendremos:          

-el plazo de un año para atacar los acuerdos de la Junta de Propietarios, cuando se trate de acuerdos contrarios a la Ley o a los Estatutos de la Comunidad de Propietarios;

– o el plazo de tres meses en los demás casos: a) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia Comunidad en beneficio de uno o varios propietarios; b) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso del derecho.

Desde Ramirez-Payer abogados analizamos su caso, y estudiamos la viabilidad de las diversas vías de impugnación para poder anular esos acuerdos que no se ajustan a nuestros intereses. Nos acercamos siempre a cada asunto reto que se nos plantea, desde la base de la confianza, la eficacia y la profesionalidad.

 

 

 

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